Центр правовой помощи "СТОЛИЦА"
Перейти к контенту

Главное меню:

Долевое строительство

Одна из  самых  многочисленных категорий людей, пострадавших от лап мошенников, являются участники долевого строительства.  Одной из основных причин, по которой люди  попадают в мошеннические сети, является желание получить  жилую площадь  на максимально выгодных для себя условиях.

 Вот одна из схем. Одному гражданину предложили  вложить деньги в долевое строительство с последующим приобретением квартиры. Были озвучены условия, при которых  компания принимала деньги от граждан с условием их внесения на депозит  фирмы. При этом, документом, закрепляющим их «правоотношения» являлся предварительный договор уступки права  требования долевого участия в инвестировании в строительство. При этом, в договоре было указано, что в случае каких-либо разногласий, все споры подлежат рассмотрению в третейском суде, созданном при этой компании.    

Забегая немного вперёд, это, пожалуй, единственный факт, который соответствует закону, при условии соблюдения определённой процедуры, но данная статья не об этом.

Гражданина насторожило только наличие третейского суда при коммерческой организации.
При этом , от «будущего инвестора» стало известно,  что в договоре отсутствуют ИНН и ОГРН компании, а на просьбу предоставить копии указанных документов был получен отказ. Гражданин обратился к юристу и, в ходе разговора, стало известно то, что ни разрешения на строительство, ни проектной декларации на будущее строительство нет. Но и это не смутило гражданина, так как за мизерную плату он мог получить квартиру в столице… Станет ли он жертвой мошенника? Однозначно да, и вот почему.

Любые операции с деньгами уже давно закреплены в законодательстве, данная ситуация не исключение. Чтобы  понять, а в чём же здесь подвох, дадим небольшую юридическую справку.
Любое привлечение денежных средств физических и юридических лиц регламентируется Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ  "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", (длинное и трудно запоминающееся название, по этому далее мы будем называть этот  документ просто «закон») в соответствии с  пунктом 2 статьи 1 указанного закона
привлечение денежных средств для долевого участия в строительстве  допускает только на основании следующих документов:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
То есть, если говорить не юридическим языком, принятие денег может подтверждаться только договором долевого участия, облигацией в виде жилищного сертификата или членством в жилищно-строительном кооперативе. Никакие иные документы и договоры не будут иметь юридической силы.

Согласно  статье 3 указанного закона, Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

То есть, законодательно закреплены обязательные условия, при которых возможно заключение договора на инвестирование в строительство. Таким образом, перед подписанием договора, необходимо истребовать у застройщика следующие документы:
Копия свидетельства ИНН
Копия свидетельства ОГРН
Копия устава
Копия разрешения на строительство
Проектная декларация (которая может быть опубликована и в интернете, но тогда Вам необходимо её распечатать)
Копия свидетельства о праве собственности на земельным участок с обязательным указанием целевого назначения земли.

Но, в нашем случае, это предварительный договор уступки права требования долевого участия. Что же это такое?  Это юридически недействительный документ.  Статья  11 указанного закона гласит, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Если говорить не юридическим языком, то уступать право требования, то есть передавать право на участие в долевом строительстве может только то лицо, которое уже является участником такого строительства. Обращаю внимание, не новая организация, которая только собирается строить, а только действительный участник  такого строительства. Таким образом, помимо вышеуказанного пакета документов, должны быть ещё предоставлены:
Копия договора участия в долевом строительстве (назовём его основной договор), который обязательно должен быть зарегистрирован в регистрационной палате, так как любая сделка с недвижимостью подлежит  обязательной государственной регистрации.
Документы, подтверждающие полную уплату денежных средств  по основному договору.


Обязательно необходимо проверить факт неподписания акта или иного документа о передачи объекта. Так как , если передача объекта строительства состоялась, то договор не имеет юридической силы.
Вернёмся к нашему гражданину. Что есть у него? А у него только копия без печати предварительного договора уступки права требования участия в долевом строительстве, категоричный отказ в предоставлении документов и жуткое желание получить квартиру за минимальные средства…
На этом история не заканчивается. Гражданин получил всю информацию об опасности своей предстоящей сделки, но желание  получить жилплощадь его пересилило. Сказав, что если «что не так, я буду судиться», он отдал деньги. Не какие доводы о том, что после передачи с деньгами он может распрощаться его не убедили. А жаль…


К сожалению, с юридической точки зрения, такие действия псевдостроительной  организации  назвать мошенническими нельзя по следующим причинам.


Все наше гражданское законодательство построено на принципе свободы договора, то  есть физические и юридически лица свободны заключать любые договоры, если они не противоречат закону. Вы возразите, что в данном случае как раз-то и противоречит. Соглашусь, но пункт 3 статьи 3 вышеуказанного закон гласит, что в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Согласитесь, хорошая формулировка «может потребовать», но получит ли он их, так как, при отказе добровольно вернуть деньги, нашему гражданину придётся долго судиться. Но, и сам факт вынесения положительно судебного решения не гарантирует возврат потраченных денег, так как если  финансы организации будут на нуле, то и взять с них будет нечего.


Обращение в правоохранительные органы так же ничего не дало бы, так как в действиях организации нет состава преступления, а в постановлении об отказе в возбуждении уголовного действия будет указано то, что был заключён договор, оспаривание которого необходимо производить в судебном порядке. Получается что и преступления нет, но и денег тоже.


А что же наш гражданин? Недавно видел его по телевидению в толпе таких же обманутых инвесторов, выкрикивающих лозунги о наказании недобросовестных строителей…


Будьте внимательнее при заключении договора, долевое строительство это выгодное, но опасное вложение денег. Обратитесь к нашим специалистам перед заключением договора долевого строительства. Мы  проверим чистоту данной сделки с юридической точки зрения и предотвратим трату ваших денег.

Яндекс.Метрика
Назад к содержимому | Назад к главному меню